Жилищно-коммунальное хозяйство затрагивает многие стороны жизнедеятельности: качественное предоставление услуг, тарифы, вопросы капитального ремонта жилья энергосбережения и др. Не стоит в стороне и вопрос оплаты коммунальных услуг.

По состоянию на 1 мая 2015 года долги россиян за услуги ЖКХ превысили рекордный 1 трлн. рублей. В структуре задолженности более 40% приходится на неплатежи за тепло и горячую воду, 25% — за газ, 20% — за электроэнергию, 15% — за холодную воду, ремонт, уборку и вывоз мусора. Причем долги физических лиц из этой суммы составляют не более 15–20%, остальное приходится на УК, ТСЖ, а также промышленные предприятия.

Правительством РФ предпринят определенный комплекс мер, чтобы сделать процесс тарифообразования в России одним из самых открытых и доступных для граждан. Так, введен стандарт раскрытия информации организациями, оказывающими коммунальные услуги (Постановление от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами), который обязывает их раскрывать информацию об установленных тарифах, планируемых и фактических расходах организации. За нарушение стандарта установлена административная ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от 5 до 20 тыс. рублей, на юридических лиц — от 100 до 500 тыс. рублей. Совершение повторного нарушения должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию, влечет его дисквалификацию на срок от 1 года до 3 лет (статья 19.8.1 КоАП).

Кроме того, коммунальная организация обязана опубликовывать в открытом доступе на своем сайте или на сайте регулятора свою тарифную заявку, которую она подает для установления тарифа. Тарифная заявка содержит информацию, на какой тариф подала заявку организация, какова структура этого тарифа (например, какой объем заработной платы, расходов на ремонты и модернизацию коммунальной инфраструктуры планируется потратить и другие важные сведения). То есть любое заинтересованное лицо заранее может знать о размере тарифа, на который претендует поставщик воды или любой другой ресурсоснабжающей организации и на что он планируется расходовать этот тариф.

На заседании Правительства РФ 21 мая 2015 года, в рамках которого рассматривался законопроект, посвященный укреплению платежной дисциплины, Председатель Правительства Дмитрий Медведев заявил, что принятие Закона об ужесточении ответственности потребителей за неплатежи необходимо ускорить, при этом подчеркнув, что действия Закона должны распространяться не только на предприятия, но и на население.

И все же главным фактором, от которого во многом зависит положение дел в отечественном ЖКХ, по мнению большинства экспертов, является качество законодательной базы, регламентирующей взаимоотношения в данной сфере.

Это еще раз подчеркнула на пресс-конференции, прошедшей в Международном мультимедийном пресс-центре МИА «Россия сегодня», Председатель Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Оценивая итоги весенней сессии в Госдуме, законодатель в качестве одного из практических результатов, достигнутых Комитетом, назвала подготовку и утверждение федерального закона об изменениях в Жилищный кодекс. Эти изменения весьма важны для всей системы ЖКХ, и их принятие планировалось еще в декабре прошлого года. В принятый Закон, в частности, вошло положение, разрешающее проводить общие собрания собственников МКД в очно-заочной форме, что существенно облегчает возможность достижения кворума при принятии решений общего собрания. До сих пор это было очень трудной и зачастую почти невыполнимой задачей.

Еще одно изменение предусматривает наделение протоколов общего собрания собственников МКД статусом официального документа. Это означает, что подделка такого документа будет считаться уголовно наказуемым деянием. Таким образом, будет поставлен серьезный заслон попыткам исказить мнения участников собрания и противодействовать реализации волеизъявления собственников многоквартирного дома.

Но, по утверждению Галины Хованской, не все положения вошли в принятый Закон. Включение их в последующие нормативные документы является задачей Комитета на ближайшую перс­пективу. Должна быть предусмотрена возможность заключения прямого договора собственников МКД с ресурсоснабжающей организацией (РСО), чтобы собственники могли оплачивать потребляемые воду и тепло так же, как сейчас оплачивают электроэнергию, так как из всех категорий РСО именно у электроснабжающих организаций в настоящее время наиболее благополучное финансовое положение. Сегодня вся ответственность по оплате потребляемых воды и тепловой энергии лежит либо на управляющих организациях, либо на ТСЖ или ЖСК.

По мнению председателя Комитета, жестко устанавливать только одну схему оплаты не стоит. Если управляющей организации действующая схема не создает неразрешимых проблем и в доме стоит общедомовой счетчик, то эта организация (или ТСЖ, ЖСК) может сама оплачивать потребление собственниками коммунальных ресурсов. Но для собственников всегда должна быть альтернативная возможность по решению общего собрания перейти на прямые договоры с РСО. В этом случае для управляющей компании (или ТСЖ, ЖСК) остается только сфера предоставления жилищных услуг (уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов, текущий и капитальный ремонт и т.д.).

В системе ЖКХ много острых проблем и в сфере капитального ремонта. Соответствующий Федеральный закон принят 29 июня 2015 г. № 176 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Данный Закон представил возможность субъектам Федерации исполнять его в разные сроки. Если средний по России размер взноса составляет 6,5–7 руб. на 1 м2, то Москва ввела обязательный взнос с 1 июля 2015 года — 15 руб. на 1 м2.

Негативно Галина Хованская относится и к введению повышающих коэффициентов в качестве наказания тех, у кого нет счетчиков, веденном Постановлением Правительства РФ.

По ее мнению, у достаточно многочисленной категории малоимущих граждан может попросту не оказаться материальной возможности установить эти приборы. Следовательно, такие семьи нельзя наказывать за то, что они не установили у себя счетчики. Необходимо привести нормативы в приблизительное соответствие с реальностью, а это задача региональной власти, которая устанавливает (в лице региональной энергетической комиссии) и утверждает (в лице губернатора или мэра) тарифы и нормативы.

«Сегодня в отношении капитального ремонта имеются две категории наиболее распространенных жалоб населения, поступающих в Комитет. Во-первых, граждане протестуют против использования схемы финансирования по принципу «общего котла». Во-вторых, они требуют исполнения старых обязательств государства по капремонту в тех домах, где он ни разу не производился более 30–40 лет.

«Я не являюсь сторонником ни «общего котла», ни регионального оператора, который этим «общим котлом» управляет. Но и требования в короткий срок совсем отказаться от данной схемы капремонта я тоже не поддерживаю, поскольку эта схема уже запущена, и любые неосторожные действия могут только навредить.

Единственно честной и законной, соответствующей Гражданскому кодексу является схема, основанная на принципе: «я сам ремонтирую свой дом и открываю счет только на свой дом». Даже простое сравнение двух указанных схем показывает явное преимущества второй.

Если дому потребуется срочный капремонт раньше, чем через 20 лет, деньги со своего специального счета снять можно, а из «общего котла» их вытащить не удастся. Проконтролировать, как расходуются деньги в «общем котле», тоже невозможно, а на спецсчете это не составит труда. Подрядчика для выполнения работ самостоятельно можно выбрать только при схеме со спецсчетом, а при «общем котле» его назначит региональный оператор.

Сегодня у собственников уже нет возможности выбрать ту или иную форму капремонта. Кто не успел открыть спецсчет на свой дом, тот уже находится в «общем котле». Но даже для успевших все оформить остаются многочисленные «подводные камни». Например, если пришел срок капремонта дома, который вовремя не провели, то сумма должна образоваться исходя из минимального размера взноса и последствия будут такими же, как и в первом случае.

Есть и другие сложности, с которыми неизбежно будут сталкиваться владельцы спецсчетов. В частности, для них по-прежнему нет системы льготного кредитования. Кроме того, такие счета, в отличие от счетов физических лиц, не застрахованы. Но все же есть надежда, что указанные проблемы удастся решить в недалеком будущем.

Проведение капремонта не обходится без правонарушений, и это тоже большая проблема. Как показывает анализ, в субсидии по оплате за жилое помещение не включают взнос на капремонт. Еще более массовым является нарушение, когда социальным нанимателям увеличивают плату за наем на величину взноса, предназначенного на капремонт. Это фактически приводит к перекладыванию обязанности по содержанию жилья на социального нанимателя, что категорически недопустимо. Поиском путей решения многих указанных выше проблем Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ уже занимается в настоящее время».

Прежде чем планировать капитальный ремонт многоквартирного дома, необходимо решить вопрос о техническом учете и технической инвентаризации жилого фонда, вставший со всей остротой в связи с проведением программ капитального ремонта многоквартирных домов. По мнению экспертов, в настоящее время ситуация складывается таким образом, что ремонт приходится планировать без точного представления о состоянии многоквартирных домов. Как результат — региональные программы капремонта часто не соответствуют реальным потребностям. Это в свою очередь вызывает массу нареканий у собственников.

До 2013 г. в России существовала система бюро технической инвентаризации (БТИ), которая подразумевала регулярную проверку жилого фонда, там же хранилась документация. Имеющейся информацией могли пользоваться все заинтересованные лица, в первую очередь — органы власти.

Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221–ФЗ (ред. от 23 июля 2013 г.) «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2013 г. отменил нормативные акты, касающиеся технического учета и технической инвентаризации, и заменил их государственным кадастровым учетом, но кадастровый учет не охватывает все параметры, которые включала инвентаризация.

Сегодня эти виды учета решают разные задачи. Цель кадастрового учета — подтвердить наличие здания либо или его отсутствие, а технического — актуальное состояние этого здания.

Кадастровый паспорт не содержит сведений о многих параметрах общедомового имущества. На практике это приводит к тому, что РСО, выставляя плату за использование коммунальных ресурсов по обслуживанию общедомовой собственности, указывают разные площади. Для освещения называется одна величина площади, для водоснабжения — совершенно другая, также в кадастровых документах отсутствует информация о лифтах, количестве подъездов в доме и так далее. Но самым главным является отсутствие данных об актуальном техническом состоянии тех или иных конструктивных элементов. Планировать капитальный ремонт без таких важных составляющих невозможно.

Закон о кадастре фактически отменил методики, которые позволяли осуществлять технический учет и техническую инвентаризацию. Но до настоящего времени не найден консенсус вокруг вопроса: кто является ответственным за реализацию этой работы.

В настоящее время этим вопросом занимаются не компетентные организации, не имеющие для выполнения работ аккредитацию и сертификат соответствия. В результате качество разработанных документов вызывает множество вопросов.

Для выхода из этой ситуации эксперты считают, что в срочном порядке необходимо решить несколько задач:

Разработать методику, определить ответственного за организацию процесса, решить вопрос о хранении и доступности технических материалов.

В настоящее время Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ подготовлен законопроект, согласно которому организационно-методическая работа возлагается именно на регионы, которым на местах предстоит решить и поручить эту деятельность органам местного самоуправления либо управляющим организациям.

Сегодня у регионов отсутствуют необходимые полномочия, чтобы взять на себя проведение технического учета и инвентаризации. Они не могут потратить на это деньги. Если они пойдут на подобное, то прокуратура предъявит им претензии. В результате они вынуждены искать обходные пути.

По мнению исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, названные противоречия в законодательстве и сложившаяся ситуация не совсем понятны гражданам.

«Во-первых, люди хотят быть уверены, что программа капитального ремонта составлена справедливо. Что их дом, особенно если он нуждается в ремонте, приведут в порядок в разумные сроки. А главное — в доме будут проведены именно те работы, которые необходимы.

Во-вторых, гражданам нужна гарантия, что они будут платить деньги за честное управление. Компания, которая собирает с жильцов определенные средства, должна очень четко увязать финансы со стоимостью работ, требующихся дому. Данная информация должна быть представлена в открытом доступе. Кроме того, им необходимо видеть динамику ситуации. Управляющие организации приводят отчеты о проделанной работе, но дополнительная, грамотно составленная техническая документация объективно могла бы подтвердить те или иные факты финансовых затрат.

В-третьих, информация о техническом состоянии дома должна постоянно актуализироваться, отражая реальное положение дел.

Перечисленные проблемы усугубляются общим низким уровнем грамотности населения в вопросах ЖКХ в целом и управления МКД в частности.

Первый момент: необходимо стимулировать их активность, но при этом избежать иной крайности — таких «общественников», которые в силу личных особенностей или корыстных интересов способны развивать бурную, но контрпродуктивную деятельность: выдумывать проблемы, сталкивать интересы жителей и организаций, заваливать ответственные инстанции жалобами и т.п., настраивая друг против друга соседей, управляющих и контролирующие органы, в конечном счете мешая тем и другим полноценно функционировать.

Второй момент: это отсутствие учета и контроля. Сегодня приборы учета в одних квартирах установлены, в других нет, при этом все они разные. Разобраться в подобном многообразии, увидеть четкую прозрачную картину абсолютно невозможно. Это часто отбивает у людей желание участвовать в управлении.

Следующая задача: обучить их, потому что общественник, действительно, должен быть не только активным, но и грамотным. Понимать элементарные принципы экономики.

Решению всех перечисленных задач должно способствовать принятие ряда решений на законодательном уровне. Возможно, эти решения и будут непопулярными, в том числе ответственность собственника за содержание собственного жилья, но это необходимые меры».

Капитальный ремонт стал одной из семи главных тем VII Московского гражданского форума, который прошел в начале сентября в столице. На одном из «круглых столов» участники обсудили предложение мэра столицы по созданию механизма общественного контроля программы капремонта в столице.

По мнению участников «круглого стола», в состав контролирующих структур обязательно должны входить профильные специалисты. Общественный контроль должен заключаться не столько в оценке визуального соответствия, а в постоянном техническом надзоре в течение всего периода выполнения работ. Система контроля должна включать в себя специалистов, которые могут немного посмотреть вперед, предугадать возможные проблемы: экономистов, экспертов в области технологий, строительных материалов.

С точки зрения депутата Московской городской Думы Степана Орлова: «Роль общественного контроля в сфере ЖКХ — самая актуальная тема для всех граждан. А с такой беспрецедентной программой капремонта мы сталкиваемся впервые. Она может сыграть колоссальную роль в развитии города. Региональная программа капремонта пришла не сверху, этот вопрос жестко обозначили москвичи. Система создана, утвержден взнос, вышли на работу первые подрядчики. Реализация такой программы нуждается в серьезном институте контроля. Нам необходим отдельный инструмент общественного контроля именно в сфере капитального ремонта.

Предварительное предложение мэра Москвы — создать специальную Городскую комиссию по контролю при Общественной палате столицы. Комиссия могла бы на основе обращений и жалоб граждан корректировать очередность ремонта, контролировать сроки проведения ключевых работ и их качество, информировать жителей о ходе исполнения программы. По результатам своего мониторинга и информации от граждан комиссия сможет направлять рекомендации в органы власти и региональный Фонд капремонта. При этом более прицельный контроль «на земле» будут осуществлять окружные рабочие группы».

По мнению депутата: «Они могли бы рассматривать адресные вопросы по конкретным домам, конфликтные ситуации, жалобы на подрядчиков. В таком разрезе — городской и окружной уровни — мы могли бы создать хороший инструмент общественного контроля, не политический, не идеологизированный. Механизм общественного контроля был бы на руку и Фонду капремонта, который, по словам его представителя, «заинтересован в целенаправленном диалоге с гражданами», и, конечно же, помог бы защитить интересы самих москвичей».

«Разрешение спорных ситуаций происходит эффективнее при активном взаимодействии органов власти и граждан в рамках институтов общественного контроля. Я думаю, необходима система многоуровнего контроля. Первый уровень — это сам собственник. Людей нужно поддерживать, обучать, выпускать различные методические пособия. Второй уровень — это представление экспертной поддержки», — считает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

По итогам «круглого стола» было решено, что полноценный институт общественного контроля за капремонтом в ближайшее время будет создан на базе Общественной палаты Москвы.

В подготовке статьи использовались материалы: пресс-конференции в Международном пресс-центре МИА «Россия сегодня», журналов «Региональная энергетика и энергосбережение» и «Коммунальный комплекс России», порталов: escorussia.ru, duma.mos.ru, minstroyrf.ru, gkhkontrol.ru